二房东.租赁时代的生死线!

     

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租赁,租房成为最近的热门词了:8月全月成为房地产历史上租赁政策发布最密集的月份,月内累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。

以7月18日,九部委发布《关于在人口凈流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为特徵,多省市开启了鼓励租赁的模式:

全国最近1年多时间里,有超过8个省份及超过25个城市,累计超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。

但核心来说,对于市场,5%年化租金收益率是租赁时代的生死线,到不了这个收益率,所有租赁只能是过渡行为:

当下一二线城市,租售比超过500:1,年出租回报率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的话,要100年才能回本。

举例来说,北京售价1000万的高端住宅,出租价格基本在月2万以内,剔除其中的物业取暖等收费,年收益在15万左右,出租回本需要66年。

举例来说去年,海淀出让的一宗住宅地块,楼麵价5万+建设成本未来销售8万轻鬆,50平米如果企业改出租,月租最多5000.你说开发商会被什幺政策刺激才会改售为租????

当下租赁市场的运营方主要分成两类:一类是大房东,一类是二房东。

大房东收益率1-2%的情况下,是肯定亏损的。

那幺目前市场上声音比较大的企业基本都是二房东为主。也就是转租房源。

这一类经营者,核心赚钱的赢利点就是多隔断一间房。增加平效。但这在目前的政策下,是属于违规政策。所以说,对于房地产市场来说,还没有进入租赁时代的市场基础。

租赁在当下市场情况下,依然存在很多问题:各种政策的效果依然要看实际落地执行情况。

因为租售比悬殊,所以对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高,而且相比售价的大幅度波动,房租体现的是房屋的居住价值,相比购房可以选择信贷等槓桿,租房者很难承受房租的上涨。

所以在市场交易中,房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。

增加供应,包括北京等城市都在增加租赁土地供应,但形成房源依然需要一定时间。

租赁新政策的确可以一定程度保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中。

所以从全球看,除非通货紧缩的国家,或者人口平稳萎缩国家,比如德国、日本等,否则租赁行为很难长期稳定。

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